罗合昌的部落格

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一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8％

還息不還本

每月應繳：907萬(0.67％)

開辦費1％1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬

建融

一胎：11.2億（14億(假設)8成）

年利率8％

還息不還本

每月應繳：747萬(0.67％)

開辦費1％1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8％

還息不還本

每月應繳：2000萬(0.67％)

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4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)

5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

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  據測算，如果考慮到今年以來的匯率波動，美元債的融資成本最高可達銀行貸款利率兩倍，最低也基本與貸款利率持平

  流行的不一定就是適合自己的。在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾經"融資成本低得不好意思說"的美元債，正開始展現其"猙獰"的一面。多傢房企的融資成本也隱性大幅上升，"匯率陷阱"也正成為中介機構人士之間的聊資。

  今年以來的近五個月時間裡，人民幣連續貶值，累計貶值幅度已經超過3%。美元債發行利率原本較低的房地產企業尚可承受，但部分發行利率本就較高 的房企而言，其融資成本更是雪上加霜。如果再加上其負擔的承銷費等中介機構費用，房企的美元債利率最高甚至超過17%。更為令人擔憂的是，人民幣匯率貶值 的勢頭目前並沒有明顯剎車，負債端的隱性成本還可能進一步上升。

  房企集體染指美元債

  2012年以來，隨著美國第三輪量化寬松政策的實施，全球資本市場出現瞭超低利率的環境。對於內地房企而言，國內融資成本的相對高企和難度的加大，使得它們有動力去海外尋求成本更為低廉的資金。

  2013年3月，萬科完成首次境外美元債券發行，該次美元債為8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。

  青睞美元債的內地房企遠不是隻有萬科。去年內地房企的美元債發行有過兩次洪峰，一次出現在去年一季度，另一次則發生於去年三、四季度交替之際。

  其中，據不完全統計，僅去年9月份至11月份，禹洲地產、綠地香港、方興地產、中國地產集團、恒大地產、中海、旭輝控股、綠城中國、五洲國際、 碧桂園、珠光控股11傢內地房企發行的美元債融資總額就將近60億美元，占去年房企所發美元債總額(合計約171億美元)的三分之一左右，而2012年全 年內地房企所發美元債僅為83億美元。

  值得一提的是，內地房企融資成本差距懸殊，如上所述，萬科美元債年票息率僅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%左右的票息率。而五洲 國際、旭輝控股集團、中國地產集團、當代置業所發行的美元債券利率最高可達13%左右。例如，旭輝控股集團於2013年4月發行五年期美元債券，金額為 2.75億美元，票面利率高達12.25%；此後的2013年9月，該公司額外增發2.25億美元，實際年度利息成本為11.11%；2014年該公司繼 續發行美元債，本金額為2億元，實際利息成本降至8.99%。

  其餘大多數房企的發債成本均在9%以下，綠地與方興地產的發債成本低於5%。

  今年以來，美元債的發行潮並未退卻，房企的融資成本甚至還在攀升。截至目前，融資成本最高的是華南城控股有限公司，其3月14日發行的1.25億美元的三年期債券，票息達到瞭13.5%。

  此外，據中介機構人士向本報記者介紹，中國房企在海外發債過程中普遍遭遇評級過低，中國房企在海外獲得的評級多數為B級。對於運作比較成熟的美元債市場而言，評級與票息率可謂是息息相關。

  融資成本"先甜後苦"

  由於房企的融資成本差距懸殊，部分行業龍頭的票息率確實非常低，因此房企高管曾經發出瞭"融資成本低得不好意思說"的感慨。

  記者查閱多傢上市房企的2013年年報發現，銀行開發貸的主流利率在6%-8%之間，具體視企業的情況而定，相較於美元債最低不足3%的票息率 而言，確實沒有價格優勢。更重要的是，商業銀行近年來一直對"涉房貸款"嚴加控制，即便是優質房企也不一定能夠獲得滿足其需求的足額授信。

  但是與銀行人民幣貸款不同，美元債以美元為計價貨幣，房企的實際成本與匯率息息相關。

  2014年以來，人民幣對美元匯率升值止步，並在2014年2月中旬突然快速大幅貶值。5月23日，人民幣即期匯率截止收盤報6.2365，較 前一交易日貶值15個基點。此外，5月23日，人民幣兌美元中間價連續第二個交易日刷新逾8個月新低。據中國外匯交易中心公佈，23日銀行間外匯市場人民 幣兌美元匯率中間價設於6.1681，較前一交易日下調23基點，為去年9月9日以來的新低。

  從去年12月31日收盤的6.0540至今，人民幣即期匯率年內已經貶值1940個基點，貶值幅度超過瞭3%。

  "隨著美國經濟企穩，美元長期走強的趨勢已經出現。如果美元持續升值，人民幣持續貶值，例如貶值3%，那麼內房企所發行的美元債成本也會上漲3%"，一位股份制銀行投行人士對本報記者表示。

  上述中介機構人士也表示，美國對於是否實行量化寬松的貨幣政策始終掌握著主動權，對於中國內地房企而言，這是一種隱性的"匯率陷阱"，因為匯率的波動表面上是市場因素的合力，實際上已經美國的貨幣政策所"綁架"，中國企業沒有判斷的實際能力。

  如果按照目前的匯率水平計算，票息率較高的企業的資金成本將上升至16%，再加上1%左右的美元債發行的財務成本，房企的融資成本最高可能達到17%，即使是像萬科一樣票息率較低的企業的融資成本也將上升至7%左右(同樣考慮發行的財務成本因素)。

  也就是說，房企美元債的融資成本最高可達銀行貸款利率兩倍，最低也基本與銀行貸款利率持平。

  5月21日，穆迪發佈研究報告，宣佈將中國房地產業展望從穩定調整為負面，其認為在未來的12個月內，中國住宅市場銷售增長將大幅放緩，流動性趨弱。穆迪此次下調評級，意味著未來房企的海外融資成本還將升高。

  更為令人擔憂的是，人民幣匯率貶值的勢頭目前並沒有明顯剎車，負債端的隱性成本還可能進一步上升。而且從公開資料來看，大部分發行美元債的內房企並沒有為外幣進行對沖或者是套期保值，利用衍生工具化解金融風險的可能性較小。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-27/07482749371.shtml

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