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內容來自sina新聞
任志強曾稱政府是最大開發商 老百姓總是吃肉罵娘
博弈與合作：市場與政府的地產爭奪戰
本報記者 荊寶潔 北京報道
大約三年前，華遠地產董事長任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時，曾對政府、開發商、銀行的角色做瞭入木三分的描繪。
他說，政府才是最大的開發商，以土地和稅源開發為主。地產商從來都是隨從，博弈者。而地方政府和地產商是同盟者。政府抬高瞭民眾預期，而老百姓是房價上漲的受益者，但卻總"吃肉罵娘"。專傢學者是捧臭腳的，沒有任何公眾態度。而媒體肆意歪曲信息，誤導大眾。銀行雖然按照公司法註冊，名義上是公司但實際上是政府手中的工具，而不是盈利主體，是政府調節社會公平的工具。
任志強的話雖有玩笑成分，三年時間過去瞭，一切似乎都沒有變。盡管十八屆三中全會指明瞭改革的方向，強調市場的作用，但房地產市場仍籠罩在嚴厲的"行政調控"氛圍內，計劃經濟管理方式仍留有濃重色彩。唯一的變化可能是同盟者的關系更加緊密瞭，合作無處不在。
新型合作關系
行政調控帶來的後果恐怕是房價連年上漲。
邏輯一直沒被打破。任志強觀察到，當開發商有大量庫存時，因政策調控不得不適度降價以回收現金，但不會在沒有市場預期時進一步擴大生產，於是當解決瞭現金流的時候，市場中的庫存也開始下降瞭，就將剩餘的產品用高價出售，以彌補前期降價的損失，於是價格又開始回升瞭。
回看歷史，2008年至2009年的降價潮，既有金融危機的成分又有限購政策的原因。為什麼調控越來越嚴厲，但卻再也未出現大的降價潮？
綠城集團董事長宋衛平曾不止一次批判政府的"失信"，拿地之初並沒有告訴他，會有限購政策出臺。綠城成瞭那一輪調控中最受傷的企業。後來，如何應對調控帶來的不確定性成為所有房地產企業的必修課，企業開始具備免疫力。想用措手不及的行政命令讓市場降價，幾乎不可能。
即使是限定瞭房價漲幅目標，許多城市也未完成。當年中央出臺限購等重大調控措施，北京市房協立馬召開通氣會，對政策進行解讀，並對開發商進行"安撫"。不止一位開發商感慨，比房價上漲更猛烈的是地價。開發商心知肚明，地方政府並不希望房價大降。穩中有升的房價既照顧瞭各方利益，又能完成中央既定的任務。
而城市運營商的隆重登場，意味著地方政府和開發商之間的合作關系更加緊密。這並非新生事物，但在新的時代裡要求新型關系出現。
2000年前後，在中國非常流行大盤模式。所謂"大盤模式"，就是投資人以十分低廉的價格從政府手中大規模購入土地，這些土地都是沒有配套設施的"生地"，開發商需要從規劃做起，建道路、建管網、建學校、建商場，隨著土地逐步成熟，配套設施也漸趨完善，房子價格不斷攀升，豐厚利潤也就隨之而來。因此，在當時的市場環境下地產商似乎最歡迎"無為"的政府。
但開發商受到資金實力、利益邊界、收益模式等條件的影響，決定瞭其不可能把城市很好的運營下去。大盤開發過程中，經常出現這樣的現象：大盤開發完成後，周邊環境依然沒有得到改善，大盤裡的公共服務設施投入乏力，公共資源產權邊界混亂，甚至仍有大片的土地屯在開發商手中常年得不到開發。而政府當初以低廉價格出讓的土地，事後再想彌補各種社會公共服務功能的不足，卻發現自己手裡已經沒有瞭可用的資源。
隨著土地"招拍掛"政策的出臺，大盤時代宣告結束，但新的城市運營商時代隨之而來臨。伴隨於此的是，中國加速的城鎮化進程和大規模的城市建設。
但問題也隨之而來，以新城建設為例，許多城市出現瞭相似的問題。第一，城市產業缺乏或產業亟待升級調整，造成城市產業荒漠化、空心化嚴重，導致就業機會嚴重不足；第二，進城農民對城市就業、住房、教育、醫療、社會保障等公共服務產品需求大量增加，城市公共產品相對短缺；第三，城市社會管理能力卻遠遠滯後，造城區人口過於密集、交通擁堵、環境污染、水資源緊缺、房價飆升、空氣質量下降等各種"城市病"。
地方政府發現，單靠政府解決這些問題是無力的，必須借助市場力量。新的合作關系也隨之而來。比如，找更有資金實力的央企合作，還有一些有資源的企業。企業不僅幫助政府進行城市公共產品的建設，也同時植入產業。
這樣的選擇亦是雙方向的。企業也在選擇能夠提供更優質資源、更好服務的創新型政府。
在一次"長陽模式"研討會上，北京萬科總經理毛大慶曾表示，當初之所以選中長陽來投資，"首先是看中瞭這裡的交通，其次是良好而成熟的市政資源，第三就是政府的執政能力。不論是跟規劃部門的接觸，還是跟政府其他部門的接觸，效率都非常高。他認為，長陽鎮在這些方面的突出優勢能極大地減少開發商的隱性風險。"
如果說和過去有不同，則體現在地方政府和企業的利益捆綁得更深，無論是政府的執政水平，還是企業的開發水平都更高。與此同時，博弈的局面變得更復雜。博弈不僅體現在開發商和地方政府的談判中間，也體現在共同抵禦中央政策風險上，甚至是城市群和城市群之間的競爭。
困惑與擔心
困惑並不因為合作關系的加深而消弭，新的問題隨之而來。這幾乎是地方政府和企業都無法解決的體制性問題。
比如，醫院的建設。受制度所限，社會資本並不能順利進入公立醫院。而萬科在長陽花費巨大精力引入的北醫三院，卻因為醫院的屬地化管理，不具備行醫資格。在實現公共資源均等化方面，企業常常感到無力。現有的體制甚至對於公共資源的流動帶來巨大的障礙。當企業嘗試將優質的教育資源帶到新城或者新區時，也進行得不是很順利。
方正集團董事、總裁、北大資源集團董事長餘麗在接受21世紀經濟報道記者采訪時建議，政府應積極鼓勵市場力量參與到文化產業發展的事業中來，讓企業承擔一部分職責，但應在制度、資金等方面給予一定的支持。
如果說政府和企業的深度合作，帶來瞭城市發展的效率，值得警醒的是，效率背後的問題。
以開發旅遊地產為例，萬達長白山度假區是在短時間裡打造出來的旅遊區，亦是地方政府和企業深度合作的典范。阿特金斯亞太區旅遊咨詢和度假區總體規劃董事Bruce C. MacDougall曾在負責萬達長白山項目的設計公司裡工作十年。
拋開萬達長白山項目，他認為，旅遊地產建設速度過快會帶來風險。他告訴21世紀經濟報道記者，"我的傢鄉加拿大惠斯勒 Whistler就有一個滑雪區，那裡花瞭20年才建成，中國旅遊地產確實發展速度太快瞭。"
Bruce C. MacDougall有超過30年的規劃經驗。他指出，如果中國的旅遊地產的發展速度慢下來，通過降速就能夠給予開發項目充分的時間，讓市場有充分的時間去做研究，同時市場也能夠有充分的時間把旅遊地產產品進行消化和吸收。而從西方國傢的經驗來看，西方城市發展得比較早，所以就更早地犯瞭很多錯誤，成功經驗多是來所犯的錯誤。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/09282554房貸轉貸費用157.shtml
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